Взыскание неустойки по Договору долевого участия (ДДУ)

В настоящее время большинство сделок по покупке квартиры оформляются с помощью договора долевого участия (ДДУ). Многие покупатели квартир в новостройках не совсем понимают сущность договора долевого участия, а многие уверены, что при заключении такого договора риск быть обманутым достаточно велик.

Договор долевого участия (ДДУ) — это документ, по которому покупатель передает свои денежные средства на этапе строительства недвижимости застройщику, а тот, в свою очередь, использует эти средства для строительства жилья.

Другими словами, застройщик берет обязательство в оговоренный и указанный срок собственными силами или при необходимости с привлечением каких-либо других лиц осуществить строительство высотного дома или другой пригодной для проживания недвижимости и после оформления разрешения на полную эксплуатацию возведенного объекта выполнить его передачу участникам долевого строительства.

В договоре долевого участия (ДДУ) устанавливается срок передачи объекта долевого строительства. Срок передачи является существенным условием договора, и отсутствие указания на такой срок влечет признание договора незаключенным. Так как срок является важным параметром, законодатель устанавливает ответственность застройщика за его отсутствие.

Основание для применения ответственности и взыскания неустойки с застройщика за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства определено в части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно данной статье, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены, указанной в договоре, за каждый день просрочки. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, неустойка подлежит выплате застройщиком в двойном размере, то есть 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Данная норма является императивной и изменение застройщиком размера неустойки недопустимо.

Для верного расчета неустойки дольщик должен правильно рассчитать просрочку, допущенную застройщиком. При этом нужно учесть:

• при расчете неустойки по ДДУ учитывается срок передачи объекта ДДУ, а не срок сдачи дома.
• дата подписания акта приема-передачи включается в период просрочки.

Как правило, в ДДУ застройщик указывает 2 срока: срок сдачи дома в эксплуатацию и срок передачи дольщику объекта по акту после ввода дома в эксплуатацию. Второй срок обычно отличается на несколько месяцев. И именно он учитывается при расчете периода просрочки по ДДУ.

Просрочка по долевому строительству начинает течь со дня, следующего за днем окончания срока передачи объекта по ДДУ. 

Неустойка вычисляется по формуле:

Неустойка = цена в ДДУ × дни просрочки × коэффициент × 1/300 × (ставка ЦБ/100).

Таким образом, неустойка вычисляется:

• по цене квартиры в ДДУ;
• количеству дней просрочки;
• коэффициенту (в случае, если дольщик — физическое лицо);
• ключевой ставке Банка России.

Как же все-таки получить неустойку?

Чтобы получить компенсацию от застройщика за нарушение сроков, обязательно нужно направить застройщику письменную претензию с требованием об уплате неустойки.

Ответ на претензию застройщик должен предоставить в течение 30 дней. Он может согласиться с требованиями, заявленными в претензии, и уплатить размер неустойки. Также застройщик может счесть претензию необоснованной или вовсе на нее не отреагировать.

В таком случае, если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит ко взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной в претензии неустойки.

В исковом заявлении должны содержаться те же требования, что ранее были указаны в претензии к застройщику. Подача иска осуществляется в районный суд по общему правилу по месту нахождения ответчика.

После следует дождаться окончания судебного разбирательства (3-4 месяца) и вступления в силу решения суда, получить исполнительный лист и дождаться получения неустойки.

Стоит обратить внимание, что в связи со сложившейся экономической ситуацией Правительством РФ было принято Постановление от 26.03.2022 года №479, согласно которому с 29 марта по 31 декабря 2022 года неустойка за срыв сроков ДДУ начисляться и взыскиваться не будет.

Также согласно Постановлению Правительства РФ от 17.05.2022 года № 890 размер процентов, неустойки (штрафов, пени), иных финансовых санкций, в частности за нарушение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства, в период в 25.02.2022 по 31.12.2022 года исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 25 февраля 2022 г., то есть не выше 9,5 %.

В том случае, если вы столкнулись с проблемой взыскания неустойки по договору долевого участия, юристы New Lex всегда придут к Вам на помощь.

За период 5 лет мы уже смогли помочь более 200 семьям с вопросом взыскания.